行業(yè)信息 近來，金融政策的一系列調(diào)整，比如，央行降準釋放9000億元，LPR政策調(diào)整利率下行，引發(fā)行業(yè)對房地產(chǎn)市場走向的猜測。但是，回顧近來房地產(chǎn)市場的調(diào)控動態(tài)，“房住不炒”依然是主基調(diào)。業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展是經(jīng)濟問題，也是民生問題。在去杠桿、穩(wěn)金融的背景下，市場調(diào)控依然是“穩(wěn)”字當頭。
央行降準釋放約9000億元 對后期樓市影響不大
金融政策近期一系列調(diào)整，如中國人民銀行下調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率（以下簡稱“降準”）釋放資金約9000億元、LPR（貸款市場報價利率）政策調(diào)整等，引發(fā)了房地產(chǎn)業(yè)對市場走向的猜測。但回顧近來房地產(chǎn)市場的調(diào)控動態(tài)，“房住不炒”依然是主基調(diào)。業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展既是經(jīng)濟問題，也是民生問題。在去杠桿、穩(wěn)金融的背景下，市場調(diào)控依然“穩(wěn)”字當頭。
近日，中國人民銀行發(fā)布公告稱，為支持實體經(jīng)濟發(fā)展、降低社會融資實際成本，決定于2019年9月16日全面下調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率0.5個百分點（不含財務公司、金融租賃公司和汽車金融公司）。此外，為加大對小微企業(yè)和民營企業(yè)的支持力度，再額外對僅在省級行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)營的城市商業(yè)銀行定向下調(diào)存款準備金率1個百分點，于10月15日和11月15日分兩次實施到位（每次下調(diào)0.5個百分點）。
中國人民銀行有關(guān)負責人表示，此次降準釋放長期資金約9000億元，包括全面降準釋放資金約8000億元、定向降準釋放資金約1000億元。財務公司、金融租賃公司和汽車金融公司的法定準備金率為6%，為金融機構(gòu)中最低且處于較低水平，此次央行降準不包含這三類金融機構(gòu)。
9月4日，國務院常務會議指出，堅持實施穩(wěn)健貨幣政策并適時預調(diào)微調(diào)，落實降低實際利率水平措施，及時運用普遍降準和定向降準等工具，引導金融機構(gòu)將資金更多用于普惠金融，加大對實體經(jīng)濟支持力度。對于房地產(chǎn)業(yè)而言，業(yè)內(nèi)人士更關(guān)心央行降準對于樓市的影響。
合碩機構(gòu)首席分析師郭毅認為，雖然央行降準釋放了較大規(guī)模的資金，但主管部門此前已經(jīng)出臺多項政策，加強對房地產(chǎn)市場的金融監(jiān)管，房地產(chǎn)貸款、海外發(fā)債以及房地產(chǎn)信托等層面都在相應收緊。個人房貸方面，主管部門也已經(jīng)制定相對靈活的市場利率，同時明確了利率下限。所以，本次央行降準對房地產(chǎn)業(yè)并不會形成特別明顯的帶動作用。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉持有相同觀點。他認為，央行降準并不是為了刺激房地產(chǎn)。主管部門已經(jīng)筑起房地產(chǎn)市場“大壩”，避免資金流入樓市。7月以來，相關(guān)部門針對房地產(chǎn)信貸、資金收緊等方面的表態(tài)多達25次。8月，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺多達60次，僅次于各地密集召開“兩會”的時段。2019年1月至8月，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺多達367次，相比去年同期的315次增長了17%。從全國范圍看，金融政策收緊是今年房地產(chǎn)業(yè)的最主要特點。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，從歷次央行降準尤其是去年10月的降準效果來看，房地產(chǎn)市場并沒有出現(xiàn)明顯回溫，主要原因仍在于整體購房政策沒有變化。當前房地產(chǎn)市場政策環(huán)境保持穩(wěn)中有緊，“房住不炒”將繼續(xù)實施，因此央行降準對后期樓市影響不大。
LPR政策調(diào)整 房貸利率“下限”設卡
除了央行降準引發(fā)房地產(chǎn)市場猜測之外，此前LPR政策調(diào)整也激起了一番討論。8月中旬，中國人民銀行發(fā)布公告稱，為深化利率市場化改革、提高利率傳導效率、推動降低實體經(jīng)濟融資成本，決定改革完善LPR形成機制。業(yè)內(nèi)人士彼時認為，改革完善LPR形成機制后，會要求銀行新發(fā)放貸款逐漸以LPR作為定價基準，以引導貸款實際利率下行。房貸利率是否隨之下行，成為業(yè)界關(guān)注焦點。
隨后，中國人民銀行進一步發(fā)布公告表示，為堅決貫徹落實“房子是用來住的、不是用來炒的”定位和房地產(chǎn)市場長效管理機制，在改革完善LPR形成機制過程中，確保區(qū)域差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定，維護借貸雙方合法權(quán)益，個人住房貸款定價基準將從貸款基準利率轉(zhuǎn)換為LPR，同時作出相應規(guī)定。值得關(guān)注的是，公告稱首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限的LPR；二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限的LPR加60個基點。
中國人民銀行有關(guān)負責人表示，目前，LPR有1年期和5年期以上兩個期限品種。1年期和5年期以上個人住房貸款利率有直接對應的基準；1年期以內(nèi)、1年至5年期個人住房貸款利率基準，可由貸款銀行在兩個期限品種之間自主選擇。參考基準確定后，可通過調(diào)整體現(xiàn)期限利差因素。
明源地產(chǎn)研究院認為，房貸利率雖由參考基準利率變?yōu)閰⒖糒PR，但最終仍要保持基本穩(wěn)定。與改革之前相比，申請個人房貸無論是首套房還是二套房，利息支出基本不受影響。此前，中國人民銀行給商業(yè)銀行房貸利率調(diào)整設定上下限，但沒有銀行“一探到底”，多數(shù)上浮10%~20%。目前，大部分城市主流房貸利率平穩(wěn)，業(yè)界由此認為政策仍主要為平穩(wěn)房地產(chǎn)預期。
許小樂認為，雖然LPR政策使房貸利率有了調(diào)整空間，但因為此前政策卡住了房貸利率下限，因而限制了銀行因資金寬松而降低房貸利率情況的發(fā)生。
易居企業(yè)集團首席執(zhí)行官丁祖昱表示，中國人民銀行此次改革完善LPR形成機制，目的并非直接利好房地產(chǎn)。近年來，銀行信貸資金“脫實向虛”，造成實體經(jīng)濟融資難、融資貴，金融服務業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等發(fā)展迅速，進一步加劇了行業(yè)杠桿風險，“這是推動降低實體經(jīng)濟融資成本而出臺的改革性政策”。
“穩(wěn)金融”勢在必行 市場預期平穩(wěn)
中央堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實房地產(chǎn)長效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。張大偉認為，中央今年以來連續(xù)提及“房住不炒”，表明房地產(chǎn)調(diào)控仍將持續(xù)收緊。在部分區(qū)域出現(xiàn)樓市“小陽春”、房價有所波動的情況下，這一堅定表態(tài)無疑將打擊炒房者，有利于穩(wěn)定市場。
空·白研究院創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)認為，無論是房價水平還是杠桿水平，現(xiàn)在都已接近階段性極限高位（尤其是投資買房、中低收入和年輕人群體的杠桿率已經(jīng)到風險邊緣），進一步放松政策的風險遠大于收益。盡管如此，政策執(zhí)行層面的空間仍然存在。雖然政策本身不會變化，但執(zhí)行彈性決定了未來一段時間，政策將從上半年“明穩(wěn)實緊”真正回歸平穩(wěn)、回歸“一城一策”。
在“房住不炒”主基調(diào)下，穩(wěn)定房地產(chǎn)金融市場是主管部門的“重頭戲”。8月，銀保監(jiān)會辦公廳發(fā)布《關(guān)于開展2019年銀行機構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務專項檢查的通知》（以下簡稱《通知》），決定在32個城市開展銀行房地產(chǎn)業(yè)務專項檢查工作，檢查重點是房地產(chǎn)開發(fā)貸款和土地儲備貸款管理情況，包括集中度管理、資本金來源真實性審查、落實最低資本金比例要求、企業(yè)資質(zhì)審查等以及違規(guī)向“四證”不全項目提供融資的情況。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，《通知》體現(xiàn)了房地產(chǎn)領(lǐng)域穩(wěn)金融的導向，是“房住不炒”政策的進一步體現(xiàn)，和此前中國人民銀行兩次點名房地產(chǎn)形成呼應，對于后續(xù)整頓銀行房地產(chǎn)貸款業(yè)務等具有積極作用。
8月2日，中國人民銀行召開2019年下半年工作電視會議時提出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實房地產(chǎn)長效管理機制，按照“因城施策”的基本原則，持續(xù)加強房地產(chǎn)市場資金管控。
7月29日，中國人民銀行召開銀行業(yè)金融機構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會時明確提出，保持個人住房貸款合理適度增長，嚴禁消費貸款違規(guī)用于購房，加強對銀行理財、委托貸款等渠道流入房地產(chǎn)的資金管理。加強對存在高杠桿經(jīng)營的大型房企融資行為的監(jiān)管和風險提示，合理管控企業(yè)有息負債規(guī)模和資產(chǎn)負債率。
此外，已有數(shù)十家銀行因向房企違規(guī)“輸血”被罰。比如，寧波市銀保監(jiān)局開出了39張罰單，總額約1275萬元，其中近6成罰單針對房地產(chǎn)住房按揭貸款管理不規(guī)范和房地產(chǎn)授信業(yè)務不審慎等行為；上海市銀保監(jiān)局對上海農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司寶山支行開出4張罰單，對該行違規(guī)發(fā)放某貸款被用作拍地保證金、土地出讓金作出228.8萬元的處罰，并對相關(guān)責任人進行了警告。
嚴躍進認為，今年以來，房地產(chǎn)管控局勢總體趨嚴。結(jié)合此前信托融資與海外債收緊，房地產(chǎn)金融環(huán)境已經(jīng)進入了更嚴格的管控通道?！锻ㄖ凡粌H可以規(guī)范貸款資金流動、穩(wěn)定房地產(chǎn)金融市場，還會對房企和購房者形成約束、規(guī)范購地購房行為、平穩(wěn)市場預期。
穩(wěn)定的市場預期有利于各方。萬科董事長郁亮曾表示，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，對行業(yè)來說是最好的機遇。房地產(chǎn)業(yè)的一個重要風險就是政策不可預測和不穩(wěn)定，中央這一表態(tài)讓行業(yè)擁有了穩(wěn)定的發(fā)展期。
還有業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展既是重大經(jīng)濟問題，也是重大民生問題。在去杠桿、穩(wěn)金融的背景下，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策也必將圍繞“穩(wěn)”字展開。
